Pagou parte do imóvel à construtora e houve negativa do banco em financiar o residual? Saiba o que pode ser feito.

Luana Mineiro Alves
Bacharela em Direito pela Faculdade de Ciências Humanas, Saúde, Exatas e Jurídicas de Teresina.
Pós-Graduanda em Direito e Processo do Trabalho pelo Centro de Ensino Unificado de Teresina (CEUT).
Graduanda em Ciências Econômicas pela Universidade Federal do Piauí – UFPI.
Membro da Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional Piauí


     O tão sonhado imóvel novo por vezes parece bastante alcançável quando se vê os anúncios das construtoras, que alardeiam a facilidade de crédito, prometem “parcelas que cabem no bolso” e inclusive com taxas de cartório e ITBI incluso.

     Ocorre que nesses casos onde o imóvel é negociado na planta, sendo uma parte do valor paga à construtora e a outra parte financiável com uma instituição bancária, problemas de comunicação entre os corretores e o consumidor podem causar uma situação bastante frustrante ao promitente comprador.

     Isto porque, nas fases de tratativa para o contrato de promessa de compra e venda apenas se fornece ao cliente como certas as parcelas que são devidas à construtora, já que os bancos não financiam 100% dos imóveis, e a pessoa deve arcar com cerca de 20% do valor total.

     Destarte, faz-se o contrato de forma que o consumidor segue pagando as parcelas à construtora e fica na expectativa de numa época futura e ainda incerta, ser contatado pela instituição financeira para providenciar os documentos para efetivar o financiamento.

     Enquanto isso, a construtora dá a segurança para o cliente de que o imóvel estará sendo erguido, e em breve será de sua propriedade.

     Eis que, na fase de levar os documentos para o banco, o consumidor descobre que há uma série de “impeditivos” para concretizar o financiamento, de forma que a pré-existência de outro financiamento (como de automóvel, por exemplo), o comprometimento da renda com outras despesas, como alugueres, pagamento de plano de saúde, faculdade, seguros, etc, juntamente com o que for comprovado de renda, tudo é levado em conta e pode ser motivo da desaprovação da proposta diante do banco, sem falar que estar com o nome negativado é fatal!

     Ora, o fato é que, em muitos casos, o consumidor não foi sequer advertido pelo corretor sobre essa possível dificuldade de realizar o financiamento perante o banco, e acaba não restando alternativa a não ser pedir a desistência do contrato.

     Enseja atenção o fato de que as construtoras costumam inserir nos contratos cláusulas de retenção de parte do valor pago e de devolução do valor parcelado, para os casos em que o cliente pede desistência.  

     Ou seja, quando o consumidor encontra obstáculo para prosseguir o financiamento junto ao banco, apenas quem sai com vantagem é a construtora, já que aquele perde parte do valor pago, fica sujeito a receber o que pagou diluído em parcelas, e ainda com a frustação de ter se esforçado para pagar as parcelas durante anos para a construtora e no final, tudo ter sido inútil, posto que o fim não foi atingido.

     Em situação como a narrada, a saída é procurar a intervenção do poder judiciário para anular tais armadilhas que foram lançadas no contrato, que a depender do caso, o consumidor pode conseguir reaver todo o valor pago, se for constatado nos autos que no momento da negociação os pontos relevantes foram omitidos ao cliente.

     No julgamento de recurso inominado  pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, onde se discutia um caso semelhante ao narrado, o relator entendeu que “tinha o corretor o dever de informar ao autor dos riscos do negócio, principalmente acerca da possibilidade de não obter o financiamento, uma vez que este era condição para a concretização do negócio e do que estava ciente a corretora”. (Recurso Cível Nº 71004316121, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Pedro Luiz Pozza, Julgado em 15/10/2013). Neste caso, reconheceu-se a falha na prestação do serviço e a construtora foi condenada a restituir o valor de comissão de corretagem, considerando que o negócio não se concretizou.

     Registre que o Tribunal de Justiça de São Paulo editou a súmula nº 2 que diz: “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.

     Bem como, o Superior Tribunal de Justiça tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% da total da quantia paga, mantendo também o entendimento de que “é abusiva a disposição  contratual que estabelece, em caso de resolução  do  contrato  de  compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada”. (agrg no aresp 807880 / df, agravo regimental no agravo em recurso especiaL, 2015/0279559-6, Relator(a) Ministro Raul Araújo (1143), Órgão Julgador, T4 - quarta turma, Data do Julgamento 19/04/2016, Data da Publicação/Fonte, DJe 29/04/2016).

     Portanto, o consumidor deve submeter o caso ao poder judiciário, quando as cláusulas do contrato serão analisadas, e o magistrado possivelmente irá declarar abusividade de retenção de percentual superior a 20% do valor pago, além de determinar que a devolução seja feita de uma só vez, invalidando a cláusula que prevê parcelamento.

     E se ficar comprovada a falha na prestação de serviço e omissão das informações imprescindíveis ao consumidor, este poderá conseguir obter devolução de todo o valor pago.

     Ressalta-se que se fica comprovada a culpa da construtora, sendo o atraso na entrega do imóvel o caso mais comum, o valor pago também deverá ser devolvido de forma integral.

     Não há dúvidas que se trata de uma relação consumerista, e é reconhecendo o consumidor como parte vulnerável, que o poder judiciário busca equilibrar os termos do contrato, anulando as cláusulas abusivas e visando reparar as situações onde o consumidor emerge nas armadilhas desse tipo de situação.





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